안녕하십니까.
오늘은 부동산 경매 초보를 위한
"부동산 경매 용어 정리 제1편"을 준비했습니다.
최근 부동산 경매에 관심이 생기면서 책을 읽기 시작했는데 아주 기본적인 용어도 잘 알지 못해서 곤란한 경우가 있어서 저와 비슷하게 처음 시작하시는 분들을 위해서 경매용어를 정리해 보겠습니다.
우선 오늘은 경매란 무엇인지, 부동산이 어떻게 경매로 나오는지, 경매와 공매의 비교 그리고 기타 용어정리(대항력, 취하, 낙찰, 유찰, 기각, 입찰보증금, 재매각)에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
경매란 무엇인가?
부동산 경매란?
아주 쉽게 설명드리자면
법원에서 진행하는 법원경매에
참여하여 부동산을 낙찰받는 것입니다.
단, 인터넷으로 참여할 수 없고
반드시 법원에 방문하여 현장입찰을 하셔야 합니다.
경매에 나오는 물건은 어떻게 나오는 것인가
우리는 흔히 경매에 나오는 부동산에 대해 부정적이다.
집에서 쫓겨나거나 안 좋은 일에 휘말리는 등 드라마나
영화에서 보는 빨간딱지가 크게 한 몫을 한 것 같다.
사실 틀린 말도 아니지만 이렇게 부동산이나 동산이 경매에
올라오는 이유는 채무관계에 의해서이다.
예를 들어본다면
A는 은행에 현재 살고 있는 집을 담보로 10억 원을 빌렸다.
하지만 사업이 망해 빌린 10억을 갚지 못하면 은행은 어떻게 할까?
10억을 받기 위해 법원에 내 돈을 받기 위한 조치를 취하고 그에 따른 조치가 담보로 잡혀있는 집을 경매로 판매하여 그 대금을 지급하는 것이다.
경매와 공매의 비교
우리는 경매와 공매에 대해 들은 적이 있지만
이 차이에 대해서 잘 알지는 못합니다.
경매와 공매는 3가지 차이가 있습니다.
1. 주체의 차이(누가 진행하는가?)
경매 : 법원
공매 : 한국자산관리공사
2. 목적의 차이(왜 진행하는가?)
경매 : 채무관계의 해결
공매 : 세금징수 목적
3. 진행방법의 차이(어떻게 진행하는가?)
경매 : 반드시 현장입찰
공매 : 인터넷 입찰(대표적인 예 : 온비드)
기타 용어정리
1. 낙찰
경매의 낙찰은 입찰(경매에 참여)한 물건에 대해서
계약의 성립을 의미합니다.
즉, 내가 참여한 경매에서 해당 부동산에 대한
소유권을 가질 자격을 갖춘다는 것입니다.
2. 유찰
경매의 유찰은 아무도 참여하지 않아서
경매가 낙찰되지 않고 무효가 되는 것
유찰이 되는 경우, 물건의 가격이 보통 20%씩 저감
3. 취하
취하는 경매의 취소를 의미합니다.
즉, 원래 집주인이 집을 지켰다는 뜻이기에
저희는 다른 좋은 물건을 또 찾아야 합니다.
4. 기각
유찰이 되면 가격이 20%씩 저감 된다고 말했는데
이렇게 계속된 유찰로 가격이 떨어지면 해당 부동산을 경매하여
받을 수 있는 금액이 너무 작아지면 경매를 기각(거부)하는 것.
4. 입찰보증금
경매에 참여하기 위해서는 입찰보증금이 필요합니다.
보통 10%를 기준으로 하는데 10%의 기준은
내가 제시한 입찰가격이 아니라 감정가의 10%입니다.
5. 재매각
재매각은 경매의 낙찰 이후 대금의 미납 등으로
다시 매각을 진행하는 것으로
기존 입찰보증금이 10% 였다면
재매각의 경우 입찰보증금이 20%입니다.
6. 대항력
대항력은 누구에게 생기는가?
집주인은 아니지만 임대차계약에 의해 현재 집에 거주하는 사람
내가 살고 있는 집주인의 채무로 인해
내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우
우리는 어떻게 해야 할까
등기상 인도 + 주민등록(전입신고)을 통해
대항력을 가져야 한다.
즉, 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어가더라도
다음 집주인에게 내가 임대차계약기간 동안 계약의 해
지금 살고 있는 집에서 계속 살 수 있도록 하는 것이 대항력이다.
글을 마치며
오늘은 부동산 경매의 기초 용어에 대해서 설명드렸습니다.
아주 쉬운 용어이지만 어렵게 느껴지는 게 부동산 용어인 것 같습니다.
현재 저는 "투자 N 작가님의 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP88"을 함께 읽으면서
용어 및 부동산 경매를 공부하고 있습니다.
부동산 경매에 관심이 있으신 분들은 위 책을 한번 읽어보시는 것도 괜찮을 듯합니다.
다음에는 Chapter. 2로 여러분들께 더 다양한 용어를 설명해 드리겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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